Una nueva ley hipotecaria que protegerá más al cliente

Edificio en construcción en Sabadell

Una nueva ley hipotecaria que protegerá más al cliente

Por fin. El Congreso de los Diputados, a instancias del Gobierno de Pedro Sánchez, ha aprobado la nueva ley hipotecaria española que, básicamente, es la transposición de una directiva europea de obligado cumplimiento, proceso que acumulaba ya un retraso de tres años.

¿Qué rasgo esencial presenta esta normativa? El texto legislativo protege más al cliente frente a los intereses de las entidades financieras, que deben ceder algunas prerrogativas.
La ley la ha hecho suya el PSOE tomando como base el borrador del ministro Luis de Guindos (PP), la ha desarrollado y ha logrado un importante consenso parlamentario, que asegura su continuidad en el tiempo.
En concreto, la nueva ley hipotecaria endurece los requisitos para iniciar el proceso de embargo, abarata la amortización anticipada de la hipoteca, rebaja los intereses de demora, obliga al banco a costear todos los gastos (excepto la tasación), prohíbe las cláusulas suelo y facilita el cambio de una hipoteca variable a una hipoteca fija.
En este último punto, la ley allana el camino fomentando la competencia entre entidades financieras, para que el cliente pueda cambiar a un banco que ofrezca un tipo fijo (las comisiones por conversión se suprimen a partir del tercer año).
Un aspecto a destacar es que debe quedar claro que el cliente que firme ante notario entiende todas las condiciones del crédito, lo que añadirá transparencia al proceso si bien podría blindar a las entidades financieras ante futuras demandas judiciales.
Por ley, los bancos deberán realizar un examen de solvencia del cliente para que se otorgue la hipoteca en función de su capacidad de pago y no del previsible incremento del valor de la vivienda, los avalistas o unas garantías adicionales. 
Las entidades financieras sólo podrán ejecutar la hipoteca si el cliente no paga entre el 3 y el 7% del crédito (hará falta el impago de entre 12 y 15 mensualidades y no tres como hasta ahora). Amortizar antes será más barato (se eliminan las comisiones por la amortización anticipada a partir de los 3 ó 5 años de vida del crédito). Los intereses de demora serán menores, siendo el recargo del 3%.

Sin incentivos

Se declaran nulos, por otro lado, todos los productos vinculados a la hipoteca que no se ciñan a los criterios del Banco de España. Hasta ahora, era habitual ‘colar’ al cliente productos que no tenían que ver con su crédito.
Un hecho diferencial y significativo de la ley respeto a la anterior es que prohíbe que las entidades financieras retribuyan a sus empleados en función de las hipotecas concedidas, incentivo que no hizo más que hinchar la burbuja inmobiliaria. 
Los bancos, que recibieron con desconfianza la nueva ley, coinciden ahora, tras un detallado estudio, en que clarifica el proceso de solicitud y concesión de hipotecas.
No obstante, estas entidades se verán obligadas a pagar un impuesto hipotecario (que sólo rechazaban PP y Ciudadanos) que ayudará a financiar a las comunidades autónomas. 
Como curiosidad, con la aprobación de esta ley España ha evitado una importante multa de la Unión Europea, de nada menos que de 105.000 euros al día!
La ley entrará en vigor en el plazo de tres meses. Un real decreto y una orden ministerial acabarán de desarrollar en detalle su articulado.

Joaquim Martín periodista de economía

Joaquim Martín

Periodista de economía